Miért nem csökken a hiteltartozásom ???

Sok ügyfél fordul hozzánk elkeseredve azzal, hogy már évek óta fizeti a kölcsönt, eddig „visszafizetett” már 5.000.000 Ft-ot a felvett 10.000.000 Ft-ból, és mégis még mindig 8.000.000 Ft-al tartozik. Mivel ezek a kérdések arra utalnak, hogy sokan nincsenek tisztában a hitelek működésével, ezért kísérletet teszünk arra, hogy - az egyszerűség kedvéért forinthitel példákkal – elmagyarázzuk az egyenletes tőketörlesztés, az annuitás és a kamat fogalmát. (A devizahiteleknél az árfolyamváltozásokat is számításba kell venni, de az alapelv ugyanaz.)

A hitel törlesztése alapvetően háromféleképpen történhet:
- egyenletes tőketörlesztéses konstrukció (lineáris törlesztés
- annuitásos (egyenlő havi törlesztőrészlet),
- halasztott tőkefizetéssel (türelemi idő, lakástakarékkal vagy életbiztosítással – ú.n. unit linked - kombinált termékek)


Egyenletes tőketörlesztés

Ebben az esetben a tőkét egyenlő részletekben törlesztjük hónapról-hónapra és ehhez adódik hozzá a még vissza nem fizetett kölcsön után felszámolt kamat adott hónapra eső része. Ahogy a tőketartozásunk hónapról - hónapra csökken, a kamat is ennek megfelelően egyre kevesebb minden hónapban, hiszen egyre kevesebb tőkére kell azt fizetnünk. Ebből következőleg - a hitel egyéb jellemzőinek változatlanságát feltételezve - a visszafizetés során folyamatosan egyre kisebb törlesztő részleteket kell fizetni.

Ha ilyen konstrukcióban például 1.000.000 Ft-ot veszünk fel 20 évre, 12 %-os kamatra akkor a tőke és kamat törlesztés valahogy így fog kinézni:

A tőketörlesztés 1.000.000 Ft / 240 = 4.166,67 Ft minden hónapban.
Az első hónap alatt épp 10.000 Ft kamat keletkezik, az első havi törlesztő-részlet így 14.166,67 Ft. (Arányaiban: ha a felvett összeg 10.000.000 Ft, az induló havi kamat 100.000 Ft!)
Mivel a tőketartozásunk 4.166,67 Ft-al csökkent, a következő hónapban már „csak” 995.833,33 Ft fog kamatozni, ennek egy havi kamata 9.958,33 Ft, tehát a 2. havi törlesztőrészletünk (4.166,67 Ft tőke + 9.958,33 Ft kamat törlesztés =) 14.125,00 Ft. …
Az utolsó (240.) törlesztőrészlet 41,67 Ft kamatot tartalmaz, ami (tőke+kamat=) 4.208,33 Ft törlesztőrészletet jelent.

Ebben a konstrukcióban a felvett 1.000.000 Ft –ra 2.205.000,00 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.

Az egyenletes törlesztést, azaz a fokozatosan csökkenő részletfizetéseket akkor érdemes vállalni, ha a jelenben nagyobb jövedelemmel rendelkezünk és várhatóan a jövőben csökken a hiteltörlesztésre rendelkezésre álló forrásunk. (Várhatóan gyermek születik, bizonytalan a munkaviszonyunk, vagy további fontos gazdasági lépésre – hitelfelvételre, építkezésre - szánjuk magunkat, vagy nyugdíjba megyünk stb.)


Annuitásos törlesztés

Ebben az esetben úgy számolják ki a hitelünket, hogy minden hónapban ugyanannyit kelljen fizetni a futamidő végéig. Mivel a futamidő elején a nagy tőketartozás miatt még nagyon sok kamatot fizetünk, ezért a havi törlesztőrészlet elenyésző része megy csak tőketörlesztésre.

Ez viszont azzal is jár, hogy az első pár évben alig-alig csökken a tőketartozásunk, így a hitelünk kamatterhe sem változik érdemben.

Maradjunk az iménti példánál: 1.000.000 Ft, 20 év, 12 % éves kamat. Mivel az annuitásos törlesztés számítása kicsit nehezebb, igénybe veszünk egy kis segítséget, a PSZÁF hitelkalkulátorát (http://apps.pszaf.hu/hitkalk/DCCInput.aspx). Az eredmény a következő:



A havi törlesztőrészletünk minden hónapban 11.010,90 Ft. Az első hónapban ugyanúgy 10.000 Ft kamatot kell fizetnünk, a tőketörlesztésünk viszont csak 1.010,90 Ft, tehát a következő hónapban az előző konstrukcióhoz képest nagyobb összeg, 998.989,10 Ft-ra számít fel kamatot a bank. A 2. hónapban a 11.010,90 Ft-os törlesztőrészletből 9.989,90 Ft kamatot, és 1.021 Ft tőkét törlesztünk.

Ebben a konstrukcióban a felvett 1.000.000 Ft – ra 2.642.607 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.


Türelmi idő

Ha az annuitásos törlesztésű iménti példát megszínezzük azzal, hogy kapunk 5 év türelmi időt, akkor az eredmény a következő: Az első 5 évben a teljes 1.000.000 Ft-ra fizetjük a havi 10.000 Ft kamatot, tőkét nem törlesztünk, (tehát az nem is csökken!) és a 6. év elején kezdünk 12.001,70 Ft-os törlesztőrészlettel tőkét is törleszteni, és összesen 2.768.969 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.

Összehasonlításképpen:

A még fennálló tőketartozás az 5., 10., 15. év végén

Egyenletes törlesztés

Annuitásos törlesztés

5 év Türelmi idő

5.

754.166,67 Ft

917.443,30 Ft

1.000.000 Ft

10.

504.166,67 Ft

767.462,80 Ft

836.523,40 Ft

15.

254.166,67 Ft

494.993,70 Ft

539.536 Ft

Amint látható, annuitásos törlesztés esetén sokkal lassabban csökken a tőketartozás. Ha a türelmi idő nélküli annuitásos törlesztést választottuk, akkor a 3.155,77 Ft-al alacsonyabb induló törlesztőrészlet (egyenletes tőketörlesztés mellett a törlesztőrészletünk az 53. hónapban 12.000 Ft, a 77. hónapban, tehát a 6. év közepétől 11.000 Ft alá csökkent volna!) a teljes futamidőre vetítve 437.607 Ft-ba (ez a felvett kölcsön 43,7 %-a!) került.

Ami még fontos: minél rövidebb a futamidő, alig magasabb havi törlesztés mellett a kamatok igen nagy részét meg tudnánk spórolni:

1.000.000 Ft, 12 % kamat

Egyenletes törlesztés

Annuitásos törlesztés

5 év Türelmi idő

Futam-idő

Havi törlesztés

14.166,67 Ft - 4.208,33 Ft

11.010,90 Ft

10.000 Ft, 12.001,70 Ft

20 év

Összesen visszafizetendő

2.205.000 Ft

2.642.607 Ft

2.768.969 Ft

Havi törlesztés

15.555,56 Ft - 5.611 Ft

12.001,70 Ft

10.000 Ft, 14.347,10 Ft

15 év

Összesen visszafizetendő

1.905.000,00 Ft

2.160.303 Ft

2.330.318 Ft

Havi törlesztés

18.333,33 Ft - 8.416,67 Ft

14.347,10 Ft

10.000 Ft, 22.244,40 Ft

10 év

Összesen visszafizetendő

1.605.000,00 Ft

1.721.651 Ft

1.943.334 Ft



„Devizakölcsön” – árfolyamkockázat

Ha kölcsönünk devizában nyilvántartott hitel, akkor minden ugyanígy igaz, csak mindent be kell szoroznunk az aktuális árfolyammal. Ha magasabb az árfolyam, nagyobb a havi törlesztőrészlet, és a fennálló tartozás forintban kifejezett értéke, ha csökken az árfolyam, csökken a törlesztőrészlet és a fennálló tartozás forintban kifejezett értéke is. Ha minden hónapban befizetjük a devizában nyilvántartott törlesztőrészletünk forint ellenértékét, ugyanúgy elfogy a tartozásunk a futamidő végére, mintha forintkölcsönünk lenne.

Ha a felvételkori árfolyamhoz képest az árfolyam csökken, a tőketartozásunk forintban kifejezett összege csökken anélkül hogy törlesztenénk, ha az árfolyam nő, a tőketartozásunk forintban kifejezett összege is megnő, így többet kell visszafizetnünk.

Tételezzük fel, hogy felvettünk 1.000.000 Ft-ot annuitásos törlesztőrészlettel 20 évre (kezelési költséggel, mindenféle díjakkal az egyszerűség kedvéért nem számolunk).

Ha forint alapon vettük fel, 12 %-os kamatra, a törlesztőrészletünk 11.010,90 Ft lesz, és összesen 2.642.607 Ft-ot fizetünk vissza.

Ha CHF alapon, 5 %-os kamatra vesszük fel ezt az összeget, és a CHF árfolyamváltozást az egyszerűség kedvéért úgy kezeljük, hogy az a felvétel napját követő napon bekövetkezik, és a teljes futamidőre rögzül:
- Ha nem változik az árfolyam a futamidő alatt, akkor a havi törlesztőrészletünk 6 599,6 Ft lesz, és összesen 1 583 894 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.
- Ha a CHF árfolyama felére csökken (150 Ft/CHF-ről 75 Ft/CHF-re), a törlesztőrészletünk 3.300 Ft lesz, és összesen 791 947 Ft-ot (tőke+kamat!) fizetünk vissza a banknak.
- Ha a CHF árfolyama a másfélszeresére emelkedik (150 Ft/CHF-ről 225 Ft/CHF-re), a törlesztőrészletünk 9 899,3 Ft lesz, és összesen 2 375 841 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.
- Ha a CHF árfolyama a kétszeresére emelkedik (150 Ft/CHF-ről 300 Ft/CHF-re), a törlesztőrészletünk 13 199,10 Ft lesz, és összesen 3 167 788 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.

Ezt hívjuk árfolyamkockázatnak. Ilyen kamatkülönbözet mellett tehát az árfolyam több mint másfélszeres emelkedése kell ahhoz, hogy a devizában nyilvántartott kölcsönnel „rosszabbul járjunk”, mint a forintkölcsönnel.